Implantação do projeto: Itália
Desenvolvimento do projeto: Itália
Este trabalho examina a interseção entre design, regulamentação e carbono incorporado na reutilização adaptativa de edifícios modernistas em altura em Manhattan, com foco no recente aumento de conversões de escritórios para residências em meio ao crescimento das taxas de vacância e imperativos climáticos.
Em 2025, a taxa global de vacância de escritórios atingiu em média 16,8%, subindo na Europa e na América do Norte, mas diminuindo levemente na Ásia-Pacífico e na América do Sul. Nos EUA, prevê-se que quase 30 milhões de m² de espaço de escritórios se tornem obsoletos até 2030. Manhattan — que abriga mais de 42 milhões de m² de estoque de escritórios — registrou aumento na vacância de 8% para 12% desde a pandemia de COVID-19. Quase 70% de seus edifícios são anteriores a 1980 e enfrentam obsolescência funcional e de mercado, enquanto a cidade continua a sofrer com uma crônica escassez de habitação.
Desde a pandemia, as conversões de escritórios para residências se aceleraram globalmente. Nos EUA, em maio de 2025, o pipeline de conversões totaliza 7,5 milhões de m² de projetos planejados e em andamento em 44 grandes mercados metropolitanos — cerca de 1,9% do inventário nacional de escritórios. A remoção de estoque obsoleto por meio de conversões e demolições está superando novas conclusões, gradualmente reduzindo a vacância e avançando em direção a metas de sustentabilidade. Em Manhattan, 26 torres modernistas foram convertidas na última década, com mais 18 em andamento ou planejadas; até 2024, 1,2 milhão de m² de edifícios em altura construídos entre 1960 e 1990 — mais de 10% desse estoque — haviam sido transformados. Muitas torres do pós-guerra apresentam desafios recorrentes — plantas baixas profundas, janelas não operáveis, fachadas ineficientes — tornando a adaptação custosa e complexa, além de ser ainda mais limitada pela regulamentação local.
Desde 2020, a cidade de Nova York introduziu medidas para reduzir barreiras e incentivar conversões. Após as recomendações da Força-Tarefa de Reutilização Adaptativa de Escritórios (2023), o Departamento de Planejamento Urbano prepara reformas zoneamento como parte da iniciativa City of Yes for Housing Opportunity, combinadas com incentivos fiscais para unidades acessíveis, visando 82 mil novas moradias em 15 anos.
O caso de 180 Water Street — originalmente construído em 1971 e convertido em 2017 — oferece um exemplo marcante de quanto carbono pode ser poupado por meio da reutilização adaptativa. A estrutura original do edifício, considerando seus materiais e energia de construção, incorporava aproximadamente 59 Mt CO₂-eq, um total surpreendente, cerca de três vezes as emissões de uso de energia do Brasil em 2020. Em contraste, reutilizar essa estrutura demandou apenas 10% do carbono incorporado, proporcionando reduções significativas mesmo antes de considerar os benefícios ambientais de evitar demolições ou melhorar a eficiência operacional.
Essa economia de carbono não é exclusiva de um único edifício. Em todo o estoque modernista de escritórios em altura de Manhattan (construído entre 1960 e 1990), o carbono incorporado totaliza cerca de 14,8 Mt CO₂-eq — valor equivalente às emissões anuais de quase 10 milhões de carros.
Ao combinar análise quantitativa em escala urbana com estudo arquitetônico, esta pesquisa enquadra as conversões tanto como uma estratégia climática quanto como uma ferramenta de revitalização urbana, capaz de preservar energia incorporada, reduzir emissões e diversificar as funções dos distritos monofuncionais históricos de Manhattan.
Este trabalho foi desenvolvido por uma equipe interdisciplinar liderada por Elena Guidetti e Caterina Barioglio, ambas arquitetas e professoras assistentes do Departamento de Arquitetura e Design (DAD) do Politecnico di Torino, Itália. O grupo inclui Ilaria Tonti, pesquisadora de pós-doutorado no mesmo departamento; Maria Ferrara, professora assistente e pesquisadora do Departamento de Energia do Politecnico di Torino; Francesca Contrada, professora associada de arquitetura na École Nationale Supérieure d’Architecture Paris-Val de Seine (ENSAPVS), Paris; e Elena Majorana, designer gráfica e fundadora da ZenzeroCreative, Lausanne, Suíça.